【微分享】业主角度——关于聘请机电顾问必要性的探讨

2024-01-30

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【重磅推出】“散装顾问”服务
来源：暖通知识分享

本文从“业主角度”讨论关于聘请机电顾问的必要性，值得一看。
一、专业顾问在酒店工程建设中的重要作用
业主是建设项目的投资者，有时也是项目使用者在建设阶段的全权代表，建设项目的质量好坏和功能完整与否将直接关系着业主的经济利益。许多项目的业主仅仅作为项目的投资方掌握着资金，但自己并没有工程项目的运作经验，也没有自己的项目管理团队。
如果业主专门为了一个项目组建庞大的项目团队，会涉及大量的专业技术与管理事务的处理，将导致业主不可避免地深度参与整个项目，成本投入极大增加，效果并不理想。许多大型项目会采用国际上通用的项目管理模式由投资方或业主委托以建造师为首的项目咨询顾问团队(由建筑师、工程师、工料测量师等组成)对建设项目从前期研究、规划、设计，到招投标、施工、验收移交以及支付结算等进行全过程连续管理。
业主或投资方只负责项目的资金、宏观规划与决策、监督、审核及协调工作。这种运作方式在国际上已经有多年的成功实践，充分利用了顾问的专业性、稳定性和规模优势，近年来国内也在逐步采用。尤其是高星级国际品牌酒店，机电系统庞大而复杂，机电顾问的作用和地位尤为重要。

业主自己只需要配备少量的项目管理人员把握项目执行进度，协调项目各参与方关系，推进项目有效执行。业主间接参与项目管理，“专业工作交给专业公司去打理”，省去繁琐的中间环节，大大降低了项目运作过程中的技术性风险，更能确保项目圆满按期完工。


二、机电顾问在工程建设各阶段的工作内容
以下是一个常见的项目运作方式，尤其在大型建设项目和高星级国际酒店建设项目中必不可少的流程：
（流程简图）
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三、机电顾问与设计院的分工和作用不同
建设过程中，机电顾问与设计院在各阶段的任务不同，各有侧重，各有分工，但需要相互配合完成各项工作。详见《机电顾问与设计院的分工与协作内容》。
机电顾问服务能为建筑项目的总体开发、运作、过程监控起到良好、积极的促进和推动作用。相比设计院其具体作用体现如下：

1、一般设计院的技术经验不足（分享君不持有此处观点）。
针对地产市场上的大型公共商业建筑，如：超高层写字楼、超五星级酒店、城市综合体等，一般设计院的技术经验不足，做过的案例偏少，尤其是弱电智能化系统设计，一般的设计院基本不会做，而机电顾问公司则均有较多的设计案例及设计经验。

2、机电顾问单位较一般设计院有更好的服务意识。
一般设计院由于社会机制问题，都不愿意做深化设计、不愿意修改设计、不愿意优化设计方案，而机电顾问公司恰恰相反，基本能做到按业主要求提供及时、准确的优质服务（说到底就是，你让我做啥，我就能做啥）。

3、机电顾问公司具有良好的方案分析，方案优化能力。
一般设计院很少进行方案分析、方案优化，只要设计能通过施工图审查就大功告成。但通过施工图审查的设计并不一定是一个最好的、最节能的、技术最进步的、性价比最高的设计。

4、机电顾问公司的服务范围广。
机电顾问公司的服务范围包括：方案阶段，初步设计阶段，施工图设计阶段，二次装修机电设计阶段，综合管线设计，招标技术服务，施工现场技术服务等，为业主提供一条龙式的服务，让业主尽可能的省心省力。而设计院基本只作一次机电施工图设计服务。

5、机电顾问公司对很多特殊业态、特殊场所均有设计经验。
很多特殊业态，及特殊场所如：真冰溜冰场、大型电影院、超市、保龄球馆、恒温泳池、spa水疗、蒸汽锅炉、发电机房、厨房排油烟等。一般设计院基本没有设计经验，而很多机电顾问公司则有许多设计配合案例，方便了业主的设计管理，工程也不易漏项。

6、在工程实施推进过程中，机电顾问能够对图纸质量把关、能提出很多优化建议，能及时完成各项深化设计、综合管线设计、能配合业主的招投标技术服务及现场施工验收的技术支持等，起到了一般设计院发挥不了的重大作用。
四、机电顾问在国际五星级酒店建设中的工作价值。
1、酒店管理公司与业主间是分享利益的关系，国际酒店管理公司相对强势，往往会提出较高的技术要求和施工标准，确保其后期营运。

2、酒店顾问公司的价值之一就是在合理的技术框架下，利用自己的专业能力与酒店管理公司进行技术协调，迫使酒店管理公司做出让步，为业主节约成本，获得高性价比的方案。这其中机电顾问作用最为突出。

3、在工程项目管理中，机电顾问作为参与方之一，为业主提供各项必要的机电系统的技术和管理服务，配合业主的工期进度安排，保证项目在技术、设备、材料及功能等方面全面满足业主的目标。

五、目前阶段聘请机电顾问的必要性
1、项目变更原因
项目（根据实际项目需求，来说明聘请机电顾问必要性）启动于2009年初，由###建筑设计院（在此就不点名哪家，以防止引起不必要的麻烦）负责规划和施工图设计，项目原定位是一家不高于四星级的温泉度假酒店。##设计院已完成全套施工图纸，且大部分建筑主体已按图完成。2011年底我司与###国际（在此就不点名哪家，以防止引起不必要的麻烦）签订了酒店管理服务协议，并定位为一家国际超五星酒店，则原有的建筑格局和机电系统图纸已不适合本项目使用，应该由原设计院继续负责规划方案和图纸修改完善后期工作。然而，我们没有这样做，采用各专业设计分包方式。从此，这个项目没有一家正规的建筑设计院总包负责，也没有一家咨询管理公司来把控全局。这是在国内外酒店建设项目中绝无仅有的事例，后果可想而知！

2、##机电设计的来由
前面发生的事情已经令人担心，接下来发生的事情更为可怕。2012年3月我司与###公司（在此就不点名哪家，以防止引起不必要的麻烦）签订内装设计合同后，我司又与##公司洽谈顺带负责所有机电图纸设计，拟订了《二次设计服务书》，其工作内容要求只是对机电末端设备与装饰配套设计。这种做法，如果在其它项目设计院图纸完善情况下是可行的。但是，我们项目不同，上面谈到，我们项目的规划、定位变了，原##设计院提供的机电图纸是不适用的，没有一次机电图纸为基础，谈何二次设计？因此，双方并不赞同此作法，继而又重拟并签订了《机电深化设计服务合同》，工作内容包括对原机电系统的重新设计和深化施工图设计。签订的理由是内装与机电同一家公司更方便协作，且报价便宜！

3、##资质问题
首先，######有限公司（在此就不点名哪家，以防止引起不必要的麻烦）是一家综合实力居深圳装饰行业首位，为各行各业提供建筑装饰设计、施工服务。公司资质：装饰设计甲级、建筑装饰装修专业承包一级等，但并没有任何一项机电设计资质，也没有机电设计这个部门。他们以往的工作，只是配合精装修部分的机电设计。
其二，抛开公司资质不说，从他们个人本身也没有专业设计资质，也没有参加过高星级酒店机电系统设计的资历。从业时间也不长，都是80后的青年，专业能力和职业经历并不能胜任超五星级国际酒店的机电设计。这样一个团队，我们怎么敢放心他们去承担我司机电系统庞大而复杂的设计工作？##酒店管理公司（在此就不点名哪家，以防止引起不必要的麻烦）起先是极力反对由这家公司来负责机电设计的，但是由于我司一而再三的坚持，不得不默许了。

4、##设计成果不能被确认
（1）机电系统初步设计方案，没有经过第三方公司或资深专家论证，只是他们自己单方面的设计，谁也不能保证其方案是科学、合理、先进、节能、经济和安全的。
（2）施工图纸是在未能确认的初步方案和扩初设计基础上完成的，哪怕是完整的图纸，也不能直接作为正确的图纸使用。
（3）虽与##酒店管理方签订了技术服务合同，但##未按合同要求对设计方案和施工图纸认真审核并提出意见。
（4）##最后提交的机电各专业施工图纸均存在深度不够，欠缺完整性、合理性和经济性。这在我编写的《机电系统设计成果汇报》中有提出。
（5）本项目由####“免费设计”的弱电智能化图纸和灯光顾问设计的灯光图纸，均不能作为最终施工图纸，需由##整合深化为施工图纸。这是合同条款里明确规定的，但是##并未能做到这一步，只是机械的接收了这两部分图纸，未进行深化。
（6）本项目仅会议中心和水疗的图纸因报建需要送审过，一审二审问题存在很多。而整体机电系统图纸均未经过图审中心统一审查，尚不知是否符合国家和地方规范要求。
（7）以下内容来自各机电安装公司、顾问公司对##机电图纸的审查意见及我提出国纸深度要求的文件显示，##并未能按要求修改或补充完善：涉及隐私部分，已删

5、机电顾问施工图审查阶段的工作内容
1：与业主方充分沟通，全面了解各项批复意见、项目外部市政设施状况、项目的功能、使用及酒店的定位及原设计思路。
2：根据业主提供的管理公司的设计标准，全面了解酒店的运营管理需求及技术要求，明确本项目的机电设计标准。
3：审核业主提供的原机电系统初步设计方案，提出优化分析建议。
4：集合本公司整体设计优势，精心组织专家团队，对原施工图进行分析、研究和计算，提交设计审查意见。
5：审查各机电系统及设备设计图纸，确保系统及设备能符合本项目的功能、使用标准及操作需求，并协助甲方对机电设备选型提供建议。
6：审查图纸应符合国家现行规范、规定、标准，图纸深度要求，以及符合经济、合理、安全运行的设计原则。
7：与业主和酒店管理方充分协商，结合业主和酒店管理方提供的意见，确定优化设计的内容及范围，归纳整理并以正式文本向业主提交审核。
8：如方案变动较大，文字说明不能清晰表述问题时，提供必要的系统示意图及相关资料等。
9：审查、督促完成二次修改施工图纸，直到满足业主方二次精装修设计和施工要求。

6、机电顾问招标阶段的工作内容
1：协助编写、审核招标文件。
2：协助业主确定机电承包合同的范围及界面；
3：按照业主要求编制各机电系统的技术规格说明书供业主招标阶段使用，为业主提供机电设备的品牌表。
4：按业主定位要求向业主建议适当的施工单位参加投标，并协助业主对各投标单位的资格做出评估和提供专业意见。
5：协助业主对各机电系统分包的投标文件进行审阅工作，从专业角度综合分析各投标单位提交的标书，提供专业意见供业主参考；
6：对机电设备及材料选用进口、合资或国产品牌，提供成本合理建议。
7：对第三方设计的机电图纸进行审阅。
8：协助估算师制作招标文件、工料清单及说明书，供招标使用。
9：协助业主审核回标文件(包括投标单位提供的设备资料)，做技术分析等，提供分析报告供业主参考以选定总承包商及分包商。
10：协助业主确定机电承包合同的范围及界面。
11：协助业主合同单证部编制合同文件。
7、机电系统专业范围
由于本项目定位超五星级国际品牌酒店，所以设计标准要求高，机电系统庞大，复杂程度高，各专业子系统达70多项。详细内容请查看《#####项目机电顾问服务内容》涉及隐私部分，已删

8、机电顾问服务阶段收费
以下是一家酒店建设工程技术服务公司提供的服务价格，也是目前合作意愿比较强烈，报价比较合理的机电顾问公司。涉及隐私部分，已删
9、拟聘请机电顾问的选择方式
（1）与著名机电顾问公司接洽，寻求合作可能。学习了解机电顾问工作方式、工作内容、合同框架及行业内的情况。
（2）通过酒店管理公司、建筑设计师、设计院探寻意见、寻找其他合作资源。
（3）对有意向合作的单位进行入围沟通摸底，根据我司提供的服务内容要求进行报价，分别对公司业绩、合作意愿、行业评价、技术人员背景、价格等进行内部评定。
（4）以邀请招标内部评标方式选择顾问单位。
（5）合同中尽量细化，明确工作内容及界面。
（6）目前有意向参与我司项目的顾问公司：涉及隐私部分，已删
以前来过我司项目汇报的公司：涉及隐私部分，已删
其它知名机电顾问公司：WSP柏诚、迈进、奥雅纳、卓展、澳希等
结语：
近年来，在国际品牌五星级酒店项目建设中，均聘请酒店建设顾问或机电顾问参与整个酒店建设过程。哪怕是人才济济的大型集团公司如华润、万达、万科、绿地等这样公司的酒店项目无一例外。因此，我司项目发展至目前阶段，专业机电顾问的进入显得十分必要！
附表：设计院于机电顾问分工明细
一：方案阶段：
工作阶段及工作范围
机电顾问
设计院
1：整体规划及方案设计


1.1：根据业主所提供的地块范围周边市政配套设施资料包括接驳位置及容量等，并向业主提出市政机电配套报告
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☆
1.2：机电工程规划设计
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1.3：机电系统选择研究
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☆
1.4：系统设计数据及分析
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☆
1.5：系统说明
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☆
1.6：统合规范要求
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☆
1.7：协助建设单位与有关政府／市政部门协调
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☆
1.8：机电房间要求
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☆
1.9：编写及审核设计方案图纸、设计简介、设计报告书及送审图纸以达规范深度要求
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1.10：出席审批会及协助建设单位了解审批部门之意见，直至规划及各期方案设计通过
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1.11：提供设计数据给估算师制定建筑工程预算
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☆
1.12：协调由建设单位所委托的人防设计单位及将人防设计及要求向境外单位解释以结合在各专业设计图纸及说明上
☆
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1.13：将人防设计单位的设计及要求结合在各专业设计图纸及说明上
☆
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1.14：按国家规范、法规及本项目当地有关主管部门要求，负责在设计文件（包括图纸及说明）上签名及盖章境内单位需提供符合报审要求的图签和必要的签章送审文件
☆
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1.15：对规划方案、送审文件及规划报建图作补充
★
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二:扩初阶段：
工作阶段及工作范围
机电顾问
设计院
2：初步设计及报建


2.1：整理设计图纸及文件
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2.2：审阅业主对设计之要求
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☆
2.3：系统设计数据及详细分析
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☆
2.4：设计图纸及文件
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2.5：与建筑师及结构工程师协调
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2.6：制作适当比例及深度之初步设计图纸及设计说明书
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2.7：提供设计数据给估算师制定工程概算
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☆
2.8：在初步设计完成前，协助建设单位到各有关部门进行协调工作
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2.9：出席审批会、协助建设单位了解审批部门之意见，并向境外单位解释
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2.10：在审批会后根据各部门之意见进行有关之设计修改至初步设计获得通过
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2.11：协调由建设单位所委托的人防设计及要求向境外单位解释以结合在机电工程设计图纸及说明上
☆
★
2.12：将人防设计图及要求结合在机电工程设计图纸及说明上
☆
★
2.13：按国家规范、法规及本项目当地有关主管部门要求，负责在设计（包括图纸及说明）上签名及盖章境内单位需要提供符合报审要求的图签和必要的签章（包括将来规范要求的注册机电工程师的签字盖章）
☆

★

2.14：与建设单位协调报建工作及协助建设单位向有关部门申请《 建设用地规划许可证》
☆
★
三：招投图纸及施工图纸阶段：

工作阶段及工作范围
机电顾问
设计院
3：招标图纸／施工图纸


3.1：审阅业主对设计之要求
☆
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3.2：与建筑师及结构工程师协调以确保三者制作的设计和图纸并无矛盾及不吻合的情况
☆
★
3.3：系统设计数据及详细分析
☆
★
3.4：综合各市政配套接驳位置与容量，若有需要，执行跟进行动以便工程能顺利进展
☆
★
3.6：制作设计合同内所包括的招标及施工图纸。境内顾问对图纸做出审核及向境外单位做出咨询意见
☆
★
3.7：协调由建筑单位所委托的人防设计单位及将人防设计单位及人防设计要求向境外单位解释以结合在各专业设计图纸及说明上
☆
★
3.8：将人防设计单位的设计及要求结合在各专业设计图纸及说明上
☆
★
3.9：按国家规范、法规及工程当地有关主管部门要求，负责在设计（包括图纸及说明）上签名及盖章境内顾问需提供符合报审要求的图签和必要的签章（包括将来规范要求的注册机电工程师的签字盖章）
☆
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3.10：协助建设单位取得《 建设工程规划许可证》 及施工许可证
☆
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3.11：与公用部门洽谈了解各专业细节要求并提交给境外单位
☆
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3.12：负责设计及绘出设计合同内所包括的施工图或设计意念招标图境内单位提供意见编制施工图纸由境外设计院负责，有关图纸的深度须满足国内的要求并通过有关审批
☆

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3.13：编制各机电系统的技术规格说明书，包括设备技术要求、负载、功能额定容量、材料结构及安装标准
★

3.14：协助估算师及建设单位列出施工单位与建设单位之招标文件及控制价格工作
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☆
3.15：对机电设备及材料选用进口／中外合资或国产提供建议
★


四：招投标阶段：

工作阶段及工作范围
机电顾问
设计院
4：招标


4.1：协助建设单位拟定总包和分包的投标程序及投标项目，对机电合同的数量及合同的范围和界线提供建议
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☆
4.2：根据建设单位意见修改机电系统的技术规格说明书供甲方招标之用
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☆
4.3：参与制定投标商名单
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4.4：与投标商联系
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4.5：建议建设单位有关运输期较长的机电设备提前招标（如电梯）
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4.6：答问投标商有关标书上的问题。
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☆
4.7：分析及评定机电总承包商的投标书并提供报告书
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4.9：协助建设单位定标及估算师编制合同文件
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5：施工阶段中审核施工单位的施工安装大样图／机电安装图／施工图及文件工作


5.1：审核施工单位送审的施工安装大样图、机电安装图、设计修改图、厂图及计算书以确定符合施工合同要求，并在该等图纸上签章以作认可（境内顾问须盖章确认使之成为有效施工文件）
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★
5.2：对施工单位提交的施工方案及技术数据提供技术意见并要求修改
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5.3：回答有关图纸的设计疑问及发出更进一步的数据，有需要时，乙方负责修改设计图纸再发出，并提供补充资料
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★
注：图例
★ 具体负责范围
☆ 提供技术支援及协作
注：以上来源网络，经小编整理发布，本篇转载略有修改，如侵权，联系删除。

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