#1招标单位及认价材料梳理

1、梳理招标单位

安装分包单位包括：消防、电梯、弱电、换热站、柴油发电机组（柴油发电机房内隔音降噪可同时发包给机组厂家）、给水泵组，充电桩，泳池，空调，泛光照明，专变配电室等。以及有线电视，三网 ，天然气，自来水，外线电力等非招标单位。

2、梳理认价材料

安装认价材料包括：给排水管道、阀门、潜污泵、风管、水龙头、水表、热量表、分集水器、管道保温材料、防火包裹材料、线管、电线电缆、灯具、桥架、低压成套配电箱，强弱电箱等。

3、编制招标计划

根据项目全景计划及施工进度编制招标计划。招标计划应留足时间余量，避免已具备施工条件却因合同未签订导致分包单位无法进场，影响工期。同时应关注智能化、泛光照明、外线电力的出图进度，避免因图纸未设计导致无法招标

#2合同界面划分

1、确定图纸版本。避免因图纸版本问题，导致招标范围及内容与实际需求不符。

2、招标前再次审图，减少图纸错漏碰缺。

3、梳理招标范围及合同界面，避免界面空白及重复。

4、重点关注总包单位与消防、智能化、景观、电梯、公专变配电室等分包单位的合同界面。

5、合同界面划分原则：

• ①界面划分完整、清晰、明确。
• ②便于管理和结算。
• ③合同界面尽量不跨专业。
• ④节约成本。
• ⑤明确相关检验、检测费用。

6、合同界面评审。合同界面划分后项目部产品管理部应组织评审。

#3分包单位选择原则

1、优先选择和管理集团有过合作的分包单位，合格供方。已合作单位及供方了解管理集团文化和理念，熟悉管理集团的技术要求和工艺工法，能有效降低沟通成本和提高沟通效率。

2、选择经济实力和技术实力较强分包单位。

3、优先选择当地分包单位，尤其是合同额较低的分包单位。

4、优先选择行业声誉较好、配合较好的分包单位。

5、优先选择有验收资源和验收经验的分包单位。

6、避免选择挂靠单位。

#4分包单位入围考察

考察重点：

1、经济实力。

2、技术力量。

3、过往业绩。

4、验收资源。

5、配合意愿。

6、业内声誉。

根据入围单位具体位置，合理安排考察计划，提前邀请委托方现场甲方代表及其他委托方领导参加，并留存考察过程影像资料。

#5编写招标文件及合同

1、根据施工图纸及合同界面编写招标文件，避免漏项及界面不清晰。

2、材料品牌、产地应注明，技术要求细节到位。工艺工法图文并茂，便于投标单位理解。

3、明确施工质量要求及施工工期要求。

4、明确穿插施工要求，明确工序交接要求。

5、明确其他相关管理要求。如成品保护、施工安全、治污减霾、农民工工资支付、疫情管控等。

6、明确奖罚措施。奖罚分明，标准应明确，可量化。

7、明确付款依据、付款方式及结算依据。

8、明确调价依据。如铜价波动较大，合同可约定铜基准价，根据铜价变动浮动进行调整。

9、明确往来函件的格式及填写要求。

10、明确第三方飞检相关技术要求及得分标准，明确第三方飞检奖罚要求。

11、明确过程验收、竣工验收、移交物业、维修响应等相关标准和要求。

#6开标及评标

确定开标时间及评标原则，提前通知评标委员会相关人员参会。评标过程及原则：

1、标书应按时送达。

2、标书应密封完整，并按招标文件格式要求编写及装订。

3、根据投标报价、工期、质量、施工组织设计、投标单位实力及过往业绩进行综合评审。

4、避免低于成本价中标。

5、根据投标单位得分依次排序，确定几名（征求委托方意见）中标候选人。

6、根据投标书、招标文件及中标候选人的疑问对中标候选人进行询标。

7、合同谈判及确定中标单位。

注意：招标及评标过程应留存相应的过程资料。如招标文件，询标纪要，开标记录表，考察及会议照片等，便于后期追溯。同时将相关文件上传OA流程。重要决策委托方甲方现场代表应签字确认。

#7其他专业招标

参与其他专业招标文件编写，明确与安装有关事项的配合事宜。

1、精装修单位吊顶施工、电梯前室消火栓箱封包，电梯前室地面标高控制。

2、景观单位雨污水管道防沉降措施，雨污水管道施工界面应明确。

3、石材幕墙外立面开孔。如卫生间排气孔，厨房燃气热水器孔，天然气调压箱开孔,防雷接地测试点开孔等。同时应明确幕墙龙骨接地焊接内容。

4、金属门窗。铝制门窗与避雷装置应连接。在加工订货铝制门窗时就应按要求甩出30mm的铝带或扁钢2处，以便进行压接或焊接。

5、栏杆盖板单位。百叶的通风率应满足80%，且不应反置百叶。复核车库公区、设备用房集水坑、排水沟盖板及篦子尺寸。

6、外墙保温单位。保温单位应配合在外墙预留孔洞部位保温材料开孔。

7、标识标牌单位。设备用房标牌制作安装，如排烟机房、送风机房、消防水泵房、生活水泵房、换热站、环网室、公专变配电室、柴油发电房间、水暖井、电井、消防电梯、普通电梯（陕西省要求：当消防电梯与普通电梯合用前室时，应在每层采用醒目标志注明消防电梯和非消防电梯）及其他安装相关标牌等的种类和数量应仔细核对，避免遗漏和错误。

8、其他相关单位招标应明确验收配合事宜，比如总包单位、防火门、入户门、耐火窗，景观单位配合消防验收整改等事宜。招标文件应明确对于不配合验收或配合不积极的处罚措施。

#8认质认价

1、建议使用集采品牌。部分集采品牌质优价廉，价格锁定，无寻租空间。

2、其他材料设备应进行市场考察，多方对比。考察时应邀请委托方领导参加。

3、材料认价时应包含材料检测、检验费用。避免因检测费用过高，施工单位不配合。比如电工套管，电线电缆复检。

4、材料材质应符合规范要求。如设置在距地面1m及以下的标志灯的面板或灯罩不应采用易碎材料或玻璃材质，在顶棚、疏散路径上方设置的灯具的面板或灯罩不应采用玻璃材质。

5、材料材质应符合使用场所要求。如外露设置的塑料排水管道需采用防紫外线型；长期有人滞留的地下建筑应选择产烟毒性为t0级、燃烧滴落物为d0级的电线和电缆。

6、选用不同产品品牌，应考虑不同产品接口是否兼容和匹配。还要考虑不同产品颜色是否协调。

7、材料认质认价应由委托方现场甲方代表签字确认并加盖项目章。盖章应有印章使用申请表。委托方现场甲方代表应在印章使用申请表上签字确认。

#92.9 精装修交界部位

1、提前确定精装修施工范围。便于消防等其他单位招标确定工程量。

2、因精装修吊顶部位与非精装修吊顶部位烟感穿线长度不一，招标前应明确吊顶范围及吊顶高度，确保烟感穿线长度，避免因前期考虑不周，后期增加签证。

3、确定精装修吊顶形式。部分精装修吊顶区域设计有消防自喷喷头，石膏板吊顶处设置下喷喷头。

对于通透式吊顶，当通透面积占吊顶总面积的比例大于70%时，喷头应设置在吊顶上方并应满足相关规定；当通透面积占吊顶总面积的比例不大于70%时，喷头应设置在吊顶下方。

4、根据精装修吊顶标高，确定自喷喷头安装高度。避免后期拆改增加无效成本。

5、根据公区精装修效果图。优化公区消火栓箱位置及封包形式（确定消火栓箱箱门材质，普通玻璃、毛玻璃、钢板、铝合金，钢板厚度及加固形式）

6、根据精装修施工范围，做好前期预留预埋工作。

#10其他招标经验分享

1、设计漏项处理。如消控室未设计空调，可在后期将此工程量纳入智能化或消防招标范围。

2、工程量暂时无法确定。如景观配电箱电源线。将此工程量纳入景观单位招标范围，明确单价，暂估数量。

3、避免一个工作面有多家单位施工，减少协调工作量。比如将地下室消火栓箱砼基础（角钢基础不够美观）纳入消防单位施工范围。避免总包施工位置偏差、数量不足等带来协调工作量。

4、非招标单位增加费用。如天然气施工将产生相关配合费用。将天然气过路套管预埋，天然气管沟开挖及回填费用纳入景观招标范围。

5、其余招标漏项处理。选择现场具备技术实力，配合较好的单位处理。

6、招标的原则就是选择合理低价、综合实力较强、验收经验及验收资源丰富（如消防单位）、配合度高的分包单位。

7、对于已中标关系单位，详细规定管控措施。做到赏罚分明。

8、项目经理应面试。对关键分包（如精装修、景观、智能化、消防）的项目经理应进行业绩考察和面试。

9、尽量选择当地材料、设备。一是避免疫情影响；二是方便实地考察生产工艺及加工进度。

10、总包合同约定各个分包单位（避免漏项）的总包管理费，水电费，施工电梯使用费比例及收取方式。分包单位招标相关费用与总包合同相关条款一致，避免后期扯皮，增加协调工作量。

11、招标时细节应明确，例如：

• ①高低压配电柜主母线在制造时应当包裹热缩套管，加强母线散热、隔绝空气和湿气，避免主母线腐蚀；低压进线配电柜进线开关处取柴油发电机的延时启动信号线的安装单位应明确。
• ②监控立杆和庭院灯、草坪灯颜色保持一致，确保视觉效果；
• ③成品保护：户内管道、空调室内机使用塑料薄膜覆盖；
• ④现场配合。因场地施工导致的材料二次搬运；因配合消防验收门禁系统二次拆装等。

#11招标阶段案例分享