#1安装交付风险梳理

1、三图核查，交付标准核查，重点核查安装材料品牌。

2、设计文件核查。与国家规范、行业标准、当地规定对比，核查是否有不符合的内容。

3、设计变更核查。全面梳理设计变更，形成设计变更台账，并对设计变更的合规性、资料的完整性进行全面评估。

4、工程质量检查。复核产品品质是否存在问题及缺陷。

5、安装不利因素梳理。户内、公区、地下车库（如管道、消火栓箱影响车位）、室外等全面检查。

6、核查不利因素是否书面通知销售部门，销售部门是否书面告知业主。比如储藏室内管道，车位处集水坑，室外变配电室，化粪池等。

7、施工单位管理。梳理工程款支付情况，施工单位人员配置与工程进度匹配度等，预判是否涉及影响交付风险。

8、针对以上情况，制定应对措施，降低客诉风险。

#2一房五验

1、重点检查户内水、暖、电、燃气等交房检查要点。确保户内水通、电通、排水通畅、插座、开关等正常使用；户内预留套管数量、位置、标高、大小、坡度均符合使用要求。

2、公区检查。公区照明、开关、地漏篦子、消防设施、设备检查。预埋多余线盒等用白板封堵。管道井检查，管井保温、标识完整，无跑冒滴漏。地漏疏通。水表完好无损。电井接地、防火封堵完好无损。水电井照明正常。电井线路敷设。

3、汇总一房五验问题，安排各责任单位维修处理，倒排整改完成计划。

#3物业查验移交

1、根据合同界面，梳理移交物业内容。如总包安装、消防、智能化、电梯、泳池设备、泛光照明、换热站、专变配电室、柴油发电机组、给水设备等。

2、准备安装移交图纸及资料，移交资料请成本部门核查通过。

3、做好现场移交及培训工作，留存相关移交手续。移交单应有物业、监理、产品管理部、分包单位签字盖章。

4、根据物业移交过程提出问题，向责任单位发文要求限期整改。

5、无法在移交期限内整改完毕的，以“预移交”的方式办理移交手续，移交记录中须列明问题项目（包括问题的内容、部位、数量、整改方案、整改期限、整改责任人），待整改完毕物业验收通过后，再办理问题项目的移交手续。

#4编制“两书”

1、交付前三个月参与编制《房产品使用说明书》《房产品质量保证书》

2、安装方面主要填写户内水暖管材、管径、进户线规格负荷、燃气负荷等数据。确保相关数据与图纸及现场相符。

#5交付方案

1、交付计划。确定集中交付日期，交付排期，每日交付套数。

2、交付动线。明确交付动线，确定交付案场布置方案。

3、交付人员。明确交房小组人员安排，并进行交付培训。

4、交付保障。

#6安装交付保障工作

1、确保供水、供电、网络正常。提前咨询自来水公司、国家电网，了解交付期间是否有停水、停电计划。柴油发电机房油箱注油（建议柴油发电机招标时包含交付时提供1m³柴油），柴油发电机调试正常，如交付过程中突然停电可开启使用。

2、电梯维保人员现场待命。发生电梯停电或故障困人时随时处理故障，建议招标时明确相应要求。

3、配合交付安装人员安排。根据交付方案及预估交付来访量，安排若干组水电维修及打压人员，提升交付效率。

4、备品备件。准备灯泡、开关、插座、水龙头、阀门、管件及其他电器配件。现场发现问题及时维修更换。

5、准备对讲机及交付车辆。确保交付现场及时进行人员及资源调配。

6、建议给交付配合人员提供盒饭，避免等工人外出用餐影响交付效率。

#7集中交付

1、工作人员每天提前30分钟到交付现场，统一着装好工作牌，做好各项准备工作。

2、每日交付信息分发到各岗位。

3、注意交付各环节衔接工作。工作人员完成各自负责的交付程序后，将业主热情介绍给下道程序工作人员。

4、统一交付说辞。回答业主的问题，切忌说“不知道”。

5、对于先验房后办理手续的业主，交给经验丰富、老道的交付小组处理。

6、交房前一天，确认次日交房户内及公区巡查。

7、和物业提前沟通确认交付期间业主车辆引导和停放方案。

8、智慧营造验房软件记录。

9、每日交付情况汇报及汇总。

#8交付维修

1、工程成立维修小组，召集施工单位安排维修事项。

2、小问题现场维修销项。

3、其余问题分户建立维修台账，记录每户业主保修问题推进情况，建议安排专人负责统计及跟踪。

4、第三方维修。针对施工单位维修不及时或急需处理的重难点问题。适时引入第三方维修单位，确保维修及时性，提升客户满意度。建议招标时明确交付配合及维修要求。

5、维修复查。对维修完成的问题100%进行复查，复查完成后预约业主现场查验，业主确认后在维修单上签字确认。

维修流程：维修→跟踪→销项→业主确认

#9交付常见问题

1、精装修交付的主要问题：

• 墙地砖空鼓，玻璃或窗框划痕，窗户五金件故障。
• 壁纸接缝明显、鼓包、返潮。石材裂缝或纹路明显。
• 户内门磕碰、开关时震动或关闭不灵活，门拉手松动，门吸缺失。
• 入户门磕碰、异响、子母门错缝、锁舌碰撞歪斜。
• 橱柜磕碰、缺阻尼，开关不灵活，推拉门开关不灵活，玻璃碎裂。
• 吊顶裂缝。
• 墙面裂缝、污染等。
• 门套、窗套收口问题。
• 打胶质量差。

2、安装交付问题有：

• 地暖填充层裂缝，管道跑冒滴漏、卫生器具磕碰、损坏。
• 户内箱门松动、掉落。开关、插座等松动。
• 设施设备遮挡、打架、使用不便。
• 户内照明灯具损坏、插座接线松动或相序接错。
• 实际交付材料设备品牌与合同约定、展示样板或销售说辞不符等。
• 包括设计缺陷、施工质量问题、成品保护、合同约定不符等各类问题。

3、维修响应速度慢、维修不彻底，维修服务态度差。

4、房价下跌，业主收房更加仔细和苛刻。

#10交付阶段案例分享

#11建筑安装工程管理4个负责

一、对业主负责

1、顾客就是上帝。建筑安装工程就是要满足业主在水电气暖网等方面的需要。

2、供水的水压、流量、水质满足业主生产和生活使用要求。排水管道使用正常。

3、消火栓系统等其他消防水、消防电系统工作正常，出现火灾时能及时投入使用。

4、电能质量、供电可靠性、安全性满足业主使用要求，户内接线相序正确是基本要求。

5、空调设施及供暖设施按时投入使用，使用正常。

6、按时开通天然气。

7、按时开通有线电视、网络，使用正常。

8、主楼公区、车库、园区照明设施设置合理、使用正常。

9、小区门禁、监控使用正常。

10、电梯使用正常，按时维保和检修。

11、问题维修及时、彻底，服务态度好。

12、材料、设备的品牌、规格与样板房展示的品牌、规格一致，所见即所得，符合购房合同约定。

二、对公司负责

1、安装工程管理应满足公司的经营目标，考核要求，符合公司相关管理制度，技术措施。

2、根据公司的要求，配合其他专业做好穿插施工，避免影响其他专业施工。

3、做好项目第三方飞检安装管理工作。

4、做好城市公司或总部的检查配合工作。

5、图纸及现场施工应满足公司相关管理要求。如暗敷在石材幕墙内雨水管道用金属管道、雨水斗应采用侧排雨水斗或 87（改）型雨水斗等规定。

6、服从公司的相关要求。

三、对委托方负责

1、代建的角色认知：管理输出、品牌输出、资源输出。这是代建通常的管理模式。代建方本质就是打工人。这是我们的基本认知。

2、代建要有老板思维，长工心态。为委托方创造价值。体现代建方的优势。这是我们的存在价值。

3、了解委托方的基本诉求：

• ①经济效益：通过品牌溢价和专业管理，实现利润最大化。
• ②社会效应：借势代建方，提升自身的社会影响力、美誉度。
• ③提升品牌：借势代建方品牌，提升自身的品牌影响力，助力自身长远发展。
• ④培训团队：学习代建方先进的管理理念和知识体系，增强自身团队的专业能力。

4、根据以上的自我认知和委托方的基本诉求做好代建管理工作，作为代建方就能更好的对委托方负责，双方就能更好的合作。实现共赢的目标

四、对验收负责

1、对验收负责就是要熟知相关验收流程、具体要求，从设计、招标和施工阶段就以验收通过为目标，确保相关施工内容及过程资料符合验收规定，争取顺利通过验收。避免因验收延误，增加额外费用甚至影响项目交付、导致业主索赔等情况的发生。

2、设计阶段了解当地的验收要求，确保工程实体满足验收规定。

3、招标阶段将相关验收要求纳入招标文件、合同，确保满足验收要求施工，尽量避免各类签证。

4、到对标项目或周边已交付项目参观、学习，详细了解该项目验收过程中发生的问题、有针对性的规避。避免因不了解验收细节而犯错。

5、根据项目全景计划，梳理各项验收逻辑关系，合理规划验收时间节点，避免验收延期。

6、合同应明确验收过程相关费用由谁支付，避免因扯皮导致验收不通过。

7、正式验收前应安排专人负责，做好组织协调工作，分工应明确。验收前合理规划验收路线，提前调试、复位、复核、检查到位，准备好验收需要的各项工器具、图纸、资料。提前通知各参与验收单位、人员按时参加验收，确保验收有序进行。

#12建筑安装工程管理3个层次

所谓日常管理就像开车，能不能顺利、按时开到目的地不知道。

所谓避坑管理就是开车的时候避开路上的坑，顺利到达目的地。

所谓增值管理就是在开车前通过合理规划，不但能避开路上的坑，还能节约过路费、油费、甚至顺便赚取额外的钱，顺利、按时开到目的地。

1、日常管理

1、建筑安装工程日常管理就是：三控三管一协调、人机料法环等的管理。

2、三控三管一协调：即成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环境管理、合同管理、信息管理和组织协调。

3、人机料法环：全面质量管理理论中的五个影响产品质量的主要因素的简称。

• 人，指制造产品的人员；
• 机，制造产品所用的设备；
• 料，指制造产品所使用的原材料；
• 法，指制造产品所使用的方法；
• 环，指产品制造过程中所处的环境。

4、领导安排的其他事项。如水电暖气等相关部门对接，参与公司的制度、标准的制定、其他项目临时支援等。

2、避坑管理

1、避坑管理就是管理过程中规避无效成本、规避无主管理（即扯皮）。如规划设计阶段的问题规避、招标阶段的问题规避、施工管理过程中的问题规避。做好风险预控、风险规避和风险转移工作。

2、避坑管理或者说规避风险管理有以下几点：

• ① 代建合同风险。如合同无免责条款，影响代建费的收取。
• ② 设计风险。设计错误，设计漏项。
• ③ 项目分期风险。
• ④ 安装配套风险。
• ⑤ 施工进度风险。
• ⑥ 施工质量风险。
• ⑦ 成本超支风险。
• ⑧ 安全施工风险。
• ⑨ 其他风险。如政府部门处罚风险、施工单位或委托方索赔风险等。

3、增值管理

1、增值管理就是要在管理过程中善于发现、善于总结，通过管理创造价值。

2、增值管理也叫创造价值管理，就是在规避风险的基础上利用管理手段创造价值，最大程度的体现管理者的能力和业绩。为业主、为公司、为委托方、为社会创造价值，实现管理目标。

建筑工程是一个系统性工程，这就要求工程师要站在全局思考工程管理工作，要以终为始、积极主动寻求工程的价值所在。如限额设计，熟悉最新地方法规、制度，不超标设计。挖掘潜在价值点等。

3、熟悉验收要求，降低施工成本。

如陕西省规定：生活水泵房可不设置火灾探测器。建筑高度不超过100m的住宅建筑，地上楼梯间内可不装设方向标志灯。无人值班的消防风机房、消防电梯机房可不设疏散照明及疏散指示标志。无论是否设置自动巡检装置在施工图审查时都不应判定为违反规范。

通过减少这些设计内容，就能降低成本，就能为项目创造价值。

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